您的位置: 包头买房 >包头楼市 >供给模式变革发力,北京楼市下半年将如何走?

供给模式变革发力,北京楼市下半年将如何走?

来源:中国指数研究院   发布时间:2018-07-18 13:43:37

2017年“317”调控后,北京房地产市场持续处于深化调整期,房价走势平稳,2017年全年以至今年上半年商品住宅成交面积均降至近十年同期较低水平。就北京市场而言,成交规模的明显缩减与市场长期处于供不应求关系重大。现阶段调控步入平稳期,相对政策端,土地市场出现的创新性变动对市场的影响力更为突出,下面我们将从市场供应端入手对北京市场走势进行分析。

1

 供应端调控显成效,近两年宅地供应力度加大,且全部限定商品住房售价

作为全国政策导向的标杆城市,2016年国庆节前夕北京出台政策开启本轮调控周期。在930新政中,狠抓源头,将土地市场调控内容放在了八项措施中的首要位置,不仅要加大宅地供应力度,重启“7090”结构方案,加快自住型商品住房用地供应,也明确了“强化‘控地价、限房价’的交易方式……试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件”的措施,以此达到通过限定房价控制土地市场热度进而稳定市场预期的目的。

据中国指数研究院对北京土地公开招拍挂市场的监测,2016年10月至今,除棚户区改造安置项目外,北京共成交102宗住宅用地,住宅类规划建筑面积总体规模超1100万平方米,可售的商品住宅部分全部在土地出让环节限定了未来的房屋售价。

图:2016年10月至今北京成交的限价房用地区域分布情况

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

从地块区域分布来看,受中心城区功能疏解政策影响,近两年北京宅地供应主要集中在次中心区域,与职住平衡导向呼应、市区内企业驻地体量大的海淀、朝阳、丰台的外围区域宅地供应规模大,另外,宅地供应向北部名列前茅圈层远郊区和南部远郊区扩散,其中大兴得益于 新机场建设等发展机遇利好宅地供应规模尤为显著,共成交19宗宅地,规划建筑面积190万平方米。

图:2017年与2018年至今宅地成交结构对比图

注:租赁房用地包括公开招拍挂市场成交的企业自持地块。

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2016年930新政后,宅地供应端调控显明显成效,当年北京四季度成交的住宅类规划建筑面积超前三季度总和。2017年整体供应规模明显加大,若将出让的用于租赁的203.9万平方米集体建设用地考虑在内,2017年北京宅地供应结构与未来五年供应计划中普通商品住宅、保障性住房、租赁住房4:4:2的结构划分基本相符。而2018年至今成交的宅地中普通商品住宅用地供应占比略高,且总体供应规模与本年供应计划间存在一定差距,预计下半年北京宅地供应端将继续发力。

2

   限价房、共有产权房项目下半年将迎入市窗口期,市场成交将放量

2016年“930”新政后,北京宅地供应结构中,商品住宅类用地分为共有产权房用地和普通限价房用地两种,普通限价房与共有产权房虽同为产权类住房,但性质差异较大,本文将对这两类住房分别予以分析。

➤ 普通限价房

限价房与以往普通的商品住房性质相同,具有北京市购房资格的居民家庭即可申请,只是取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易。

2017年至今(2016年四季度宅地成交不含普通限价房用地)共成交60宗限价房用地,规划建筑面积超500万平方米。从区域分布看,大兴、房山、丰台三区域成交规划建筑面积均在50万平方米以上,占比总计近四成。而距城区距离较远的怀柔及土地资源少有的东城区均仅有一宗限价房项目土地储备。

如此大体量的限价项目何时入市,一直牵动着北京置业需求群体尤其是刚需群体的关注。5月26日北京住建委发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》,确定了限价房项目限价不高于评估价85%的地块将转化为共有产权房,同时明确了两种性质不同住房的销售限制,限价房项目销售办法正式落地,为限价房项目正式入市吹响号角。

图:限价房项目密集分布区具体分布图

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2018年6月起至今,北京先后有5个限价房项目(包括瀛锦苑二期)取得预售证,集中分布在大兴和房山区。限价房项目多实行“7090”政策,且销售均价与周边同等项目相比具有明显的价格优势,受市场核心关注。首批开盘的两个限价房项目,前期意向登记环节中,排卡验资客户人数均在项目推出套数的三倍以上,开盘当天均售完。

在现有市场及政策环境下,因在地块成交时已确定了房屋售价,房企无需再观望时机出货,在普遍资金存压的形势下房企也倾向选择加快周转尽快上市,其中房山区西潞街道某限价房项目拿地后仅隔八个月即取得预售证,按照这种速度,2017年后成交的500万平限价房项目有望在今明两年批量入市。

➤ 共有产权房

图:2017年以来北京共有产权地块分布

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

2017年以来,北京自住房、共有产权房成交地块35宗,住宅项目规划建筑面积共390万平方米。多数已成交的共有产权地块分布在五六环之间,占比超过50%。分区域来看,通州、朝阳和大兴各成交4宗地块,三区住宅项目规划建筑面积131万平方米,占总成交面积的36.4%。海淀和丰台两区共有产权用地占比分别为5%和6%,项目供应数量与区域产业人口发展尚不匹配。价格方面,城区朝阳和海淀因区位优势突出,项目位于区域内热点板块,交通配套完善,多数共有产权房销售价格逾35000元/平方米。平谷、密云等偏远区域价格低于20000元/平方米。

整体来看,目前多数区域均存部分限竞房转化为共有产权房的可能,且热点区域高总价项目和周边项目价差更大,未来转化概率高,这对稳定市场预期的作用将更为显著。

3

   刚需托底北京市场,大规模限价房供应将继续稳定市场预期

表格:近几年北京高校毕业生就业及婚姻登记情况(万人)

数据来源:中国指数研究院综合整理

北京作为政治、文化、科技创新中心,经济总量近三万亿、高新技术企业超两万家均居全国名列前茅位,且高等院校近百家,大学竞争力全国榜首,凭借经济和教育实力每年吸引源源不断的年轻人来京求学、就业。2017年因人口疏解政策常住人口总量虽有缩减,但没有抑制高学历年轻人北漂的热情。过去,受市场供应结构渐向高端偏移,刚需群体置业得不到有效满足。

图:北京商品住宅套总价成交结构走势图

数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

北京房地产市场发展成熟度较高,于全国率先进入存量房时代,至今二手房成交套数占比已在八成以上。前几年,对少有土地资源的争夺导致地价持续走高,住宅市场随之趋于高端化,二手房价格涨幅也保持同步上涨步伐。从近几年北京商品住宅市场套总价成交结构来看,300万以下套总价项目占比逐年下降,至2017年500万以下项目占比也开始下降,市场的高端化与北京庞大规模的刚需购买力形成明显反差。

目前,在限价房项目、共有产权房项目土地具有高规模储备且项目上市基本条件已经相对完善的背景下,普通购房群体终于将要面对相对丰富的供给格局!

分类型来看,近两年成交的500万平方米的限价房用地(不含共有产权房),按照“7090”政策,70%的规模可为市场提供4万套中小户型产品,已超过2017年全年成交的所有类型商品住宅(不含保障房)套数的总和,至今已取得预售证的在两千套左右,下半年和明年上半年限价房项目有待入市的供应体量庞大。而共有产权房项目供应体量同样可观,剔除已经完成摇号的三个项目,剩余32宗土地成交面积360万平方米,按共有产权房户均面积90㎡计算,未来可形成共有产权房供应4万套。从土地进展来看,32宗地块中,已有21宗地块处于开工状态,多个项目处于待申购状态,预计下半年共有产权房会迎来入市高峰期。若这些项目集中入市,对丰富市场供给和改善供求关系会产生明显作用。

2018年北京将继续计划供应1200万平方米住宅用地,其中集体土地租赁住房用地200万平方米,与2017年整体持平。未来几年北京住宅用地供应结构整体将保持普通商品房、共有产权房、安置房、租赁住房4:2:2:2结构,通过构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,相当规模的刚性群体安居需求将得以实现,当托底市场的刚性需求逐渐获得释放,市场预期是否还能一如既往热烈?也许已经不能那么乐观,我们预判在政策引导和供应结构的调整下,北京住宅市场未来几年将大概率保持相对平稳。


免责声明:此信息来源于中国指数研究院 ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。

推荐楼盘

锦尚国际

住宅 在售

8200元/㎡

价格有效期:2020.08.02-2022.01.08

昆都仑区民族东路/建面87-240m²

主力户型: 1居(1) 2居(3) 3居(4) 4居(1) 查看项目户型>>

项目位置:民族东路与青山路交汇处北700米处

发送地址到手机>>

400-7638-577 071637

号码加密拨打,放心了解详情

锦尚国际已售完

买房交流群-92群(445)
  • 旧念何挽:锦尚国际好不好?
  • C.yy:对比周边,性价比高
  • 约瑟:准备入手一套
  • 孔龙飞:锦尚国际户型采光好
  • 黛子:你买了哪个户型啊
  • 小丸子:大家组团去看看呀
3127人正在热聊楼市