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如果项目所有房子都不能卖了,地还能拿吗?拿了怎么赚钱?

来源:明源地产研究院   发布时间:2018-05-08 09:53:02

*近两年,地没拿好的典型,一是拿地“地皇”,二是拿了不该拿的自持地块。相比之下后者比前者更难处理。自持是趋势,但有些自持地不能乱拿。

01

自持项目现在留的所有泪

都是拿地时脑子里进的水

前不久,北京市头个全自持项目万科翡翠书院意向招租。以90平米三居为例,较低1.5万元/月租金,如果租户租住十年,需一次性付清180万!

 

不少网友调侃,这是万科式“打劫”。可是,即便租金这么“高”了,如果算账,万科竟然还是“赔”的!

 

万科觉得很委屈,北京万科相关负责人在接受21世纪 经济报道采访时表示,目前定的租金水平是按照成本反推出来的……理想条件下,按照满租计算,NOI(净运营*)*不到3%,“基本不盈利”。

 

这就像你远远地看着一个蒙面人,凶神恶煞地飞奔而来要抢劫你,结果你一扯掉他的黑纱之后发现他只是一个可怜虫,这种反差实在太大了!

 

其实万科本不想这样。

很快就有人质疑万科根本不想出租,而是想出售。一是翡翠书院户型面积很大,且租金这么高,即便其目标客群都是科技精英,也不一定愿意租,可能导致项目大范围空置。如果万科想出租,就不会把户型面积搞这么大。

 

新派公寓北京旗舰店(位于国贸),一个四五十平米的房间,月租金在八九千的水平,如果将万科90平米的户型变成2套,每套的租金水平与新派大抵相当。

 

还有业内人士透露,万科确实一度想钻政策的空子,因为售楼处都建了。无奈,现在政策太严了,没办法突破,必须自持,才想出10年房租一次付清的招…

 

万科是近年来拿自持地的急先锋,但陷入“万科翡翠书院式”困境的房企却远不止万科一家。

 

比如,*近三亚住建局召开会议,要求房企必须依法进行租赁,不准搞以租代售,搞变相销售,要一年一年地出租不能一下子收10年、20年、30年的租金。目前,三亚已经查处几家房企以租代售的行为!

 

针对万科翡翠书院引起的争议,昨天人民 日报撰文指出,租房同样不容“炒”,要防止政策引发动机不纯的“二房东”借机囤房炒租,谨防将银行的低息租房贷款挪为他用。

对于高负债的房地产行业,现金流就是生命,若能够一次性能收回10年的租金,还是不错的,但看起来也困难重重。但命苦不能怪政府,谁让你当年脑袋一热拿了自持——而且还是不便宜的全自持地块呢。

02

市场机制依然在起作用

有些自持地块千万别拿

调控以后流拍的土地变得多起来。因为,市场机制依然在起作用。比如3月16日北京国土局新增一块土地招拍挂项目,该地块在2017年12月28日无人出价以流拍告终。今年挂出的价格比去年少了7个亿,降幅18.74%!

 

现实中,谈及一个城市、某个区域,或一个项目,有些人张口就是“即便短期困难,长期肯定没问题”。可是,如果你短期扛不住,哪来的长期?

 

不拿地固然会没米下锅,是等死,但也总比乱拿地主动找死要好点。虽然自持地比一般的地便宜些,但是有些地千万不能乱拿……

 

1、100%自持的地,你较好不要随便乱拿

 

此次引发争议的万科翡翠书院,是万科于2016年9月底竞得的。当时,北京挂出海淀永丰等4宗地,4块地均设定土地上限价格。竞拍规则之一是达到土地上限价格后,转为竞 报企业自持面积比例。

 

较后4宗地中有3宗自持面积全部竞 报至100%,自持70年,一点可售的限价商品住房面积也没有。其中万科中标海淀018地块,楼面价为3.6万元/平米。其余地块由其他房企或其他房企联合万科竞得。

 

当时,类似万科这样的房企,或多或少都是赌两年之后政策会放松,到时直接卖,结果发现根本不可行。而且,现在不仅是“房住不炒”,租房同样不容“炒”!

 

要知道,万科是中国*早进入租赁住房市场的开发商之一,截至2017年底,泊寓累计获取资源超10万间,累计开业超3万间。而且,郁亮明确提出一个目标,要进入全球较大的住房租赁企业行列。

 

可是,即便如此,万科翡翠书院还陷入如此尴尬的境地,其他类似的房企,只会比万科更加尴尬。因为你要做租赁,你得有专门的团队。这不是随便拉一只队伍就行,是需要时间打磨的。运营团队可能有比万科强的,但同时资金成本也比万科低的,就凤毛麟角了,万科都这样了,你能行?

 

2、国企央企都不去竞拍的较好不要拿

 

2017年上半年,江苏吴江集中出让地块,接近100家房企参与角逐。某央企更是派出了十几个二十马甲参与竞拍……

 

如此疯狂,是因为觉得有利可图,至少是自己觉得有利可图。尽管该房企拿下的一些地现在陷入了被深度套牢的境地。

 

不过,国企、央企普遍不怕,因为他们的资金成本足够低,是可以穿越周期的。

 

万科的融资成本已经很低了,还有一些国企、央企,成本比万科还要低。加上现在政策对发展租赁住房的扶持力度非常大。部分金融机构早已针对租赁房机构、租房者推出低利率的信贷产品。这使得尚处微利的租赁机构看到了使用低成本资金的希望。

 

不过,这绝非意味着一般的房企可以随便去举牌,如果国企、央企都没兴趣,那你要谨慎了。因为他们的资金成本本来就低,在拿租赁低息贷款的时候也比民企更有优势,他们都不怎么感冒的地块,要赚钱很难。

 

心存侥幸的赌博心理,以为可以藉此拿到便宜的钱,然后想办法挪为他用,较后很可能把自己坑得很惨。

 

3、已经被提前透支的区域千万不要拿

 

一个城市里面,租金支付能力*强的群体是位于核心区域工作的白领们,比如北京的中关村,深圳的南山科技园等。

 

但相比地价来说,强劲的支付能力也不值一提。经过过去两三年的大涨,这些区域以及附近的土地价格都已经被拉得极高。

 

现在,很多房企不愿意做租赁,一是这个模式很重,对资金的占用太多太久;二是租金*率太低。

 

名列前茅个问题,随着类REITs,以及REITs试点,会与收并购基金、CMBS形成环环相扣的三驾马车。即便仅靠CMBS,也可以套现85%左右的资金。

 

第2个问题——租金*率——还需要解决。租赁住房的核心是运营,而运营的核心又在资金、房子和租赁三者关系的管理与服务。三者里面,房子是起点,如果资产价格太高,运营能力再强也难以盈利。因为就平均水平来看,租金的收入弹性基本上是一个常数,比如一线城市大概就是1.5,即收入上涨10%,租金*多上涨15%的样子。

 

这就是说,要解决租金*率的问题,不能只靠解决分子(收入),还要分母(资产价格)的助力。这也是为什么竞自持的地,都会设置价格上限。即便如此,对于习惯了高周转的开发商来说依然不是一件容易的事。

▲ 中国10年期债券*率

03

有些自持地块是可以赚钱的

就看你怎么拿

未来5~10年,整个房地产市场将从增量转向存量市场,如何从存量市场掘金,对所有房企来说,都是一个重要的命题。只不过有的房企卡位得早,有的觉得模式还不清晰,等清晰之后通过并购介入……

 

提前卡位可以抢占跑道,但摸着石头过河,可能要付出一些代价,如何既占位,又将可能付出的代价降到*小,哪些自持的地可拿?

 

1、一些项目看似亏本,但只要不是全部自持,就存在各种赚钱的可能。

 

比如,北京某块宅地,楼面地价拍到了31773元/平米,但是将来的房价只能卖2.9万元/平米,还含了装修费用。是不是觉得很离谱?!

 

但这块地有拿的价值,其计容地上建筑面积大概10万平米,住宅只有约7万平米,还有3万平米左右的公建面积,可以盖写字楼等。住宅强制卖 2.9万元/平米,但公建没有强制售价,由于地块的地段不错,好好打磨产品,还是可以卖个好价钱。

 

此外,每一块地,都有地下面积。地下空间也是可以卖钱的,甚至还可以当住宅、别墅、商铺卖。这个有不少先例可循。

 

对于这类项目来说,只要自持项目带来的现金流能够覆盖掉投入资金(扣除售卖部分的)成本+运营成本(比如人力成本、折旧等),而且未来物业有一定的利润,就是一个可拿的项目。毕竟,有些房企为了进入某个城市或区域,即便亏本也愿意先立一个flag。

2、资产价格要足够低,而且未来的租金和资产都要有一定的上涨潜力。

 

如上所说,租金的上涨跟收入增长几乎是线性相关的,无非是运营好一点,比别人的租金溢价高一点,但是是有天花板的。而且,项目多了之后,会趋于平均水平,所以重要的是要解决资产价格的问题。

 

去年,新派公寓发行了首单公寓类REITs,引发业内强烈关注。如果按照当年的买入价(2.2万/平米)计算,新派公寓租金*率在10%左右,相比一线城市如镜1.5%左右的水平,简直就是逆天;但如果按照现在的自从价格(8~10万/平米)计算的话,那么其租金*率则在2.5%左右,比万科翡翠书院还低!

 

物业的增值如此之大,应该是王戈宏当年买入时也没想到的;租金的上涨,倒是相对比较可预测,因为其跟目标客群的收入增长,以及自身的运营和服务能力紧密相关。

 

即便物业增值没那么大,租金*率能做到这水平,也还不错了。这也是其能够成为首单公寓类REITs的重要原因。

 

如今,一线和核心二线类似的资产价格都不低了,即便政府的限价地块,也不便宜。像万科翡翠项目,按预租价格来算,净运营**不到3%。如果想运营几年后发类REITs产品退出,恐怕需要万科对资产进行大幅度折价或者长期贴息,才可能有*人买单。

 

对于全自持项目的地块,前期通过并购基金获取、建设/改造升级项目,然后通过运营和服务提升租金*,较后通过类REITs或REITs实现退出。权益级份额退出时的*率应不低于两位数。

 

例如,以五年为期(具体根据房企和*者商量),在拿自持地块时,你按照这个去测算(当然,这个标准比较苛刻),就不容易掉坑里。毕竟房价(也就是资产价格)单边快速上涨的时代已经结束——或者至少已接近尾声了。

 

想要获取低成本的全自持地块,一种方式是通过获取工业等用地,转变土地性质,获得低成本土地,二是到弱二线或者三线城市去,比如世联行。这些地方的租金*率并不比一二线城市低。

 

还有一种方式是采用轻资产的战略,从外面买入相对低廉的资产升级改造,或者接手开发商的烫手山芋,稳赚管理费。这种就不是自己去拿地,而只需要选择拿了好自持地块的开发商合作,如果对方拿错了,那合作方给予补贴。   


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